시드니에서 첫 번째 집 계약을 할 때 에이전트가 두꺼운 서류 묶음을 내밀었어요. Residential Tenancy Agreement라고 적힌 계약서였는데, 영어로 빽빽하게 10페이지가 넘었어요. “일단 사인하면 되겠지” 하고 대충 훑다가 에이전트가 설명해 준 내용만 듣고 사인했어요.
나중에 그 계약서 때문에 곤란한 상황이 두 번 생겼어요. 첫 번째는 집에서 애완동물을 키우려다 계약서에 “No Pets” 조항이 있다는 걸 뒤늦게 알았을 때, 두 번째는 퇴거 통보를 언제 해야 하는지 몰라서 렌트비를 한 달 더 낸 일이었어요.
7번 이사를 거치면서 이제는 계약서 보는 눈이 생겼어요. 한국 임대차 계약과 결정적으로 다른 부분 5가지, 계약서 사인 전에 반드시 확인해야 할 것들을 정리해드릴게요.
1. 계약서에 없는 말은 법적으로 존재하지 않아요
한국에서는 집주인이 “이거 고쳐줄게요”, “이 가전은 포함이에요” 같은 말을 믿고 계약하는 경우가 있어요. 시드니는 구두 약속이 법적 효력이 없어요. 계약서에 적혀 있지 않으면 나중에 분쟁이 생겨도 증명할 방법이 없어요.
저도 첫 번째 집에서 에이전트가 “에어컨 필터 교체해줄게요”라고 했는데, 계약서에 없었어요. 입주 후 물어봤더니 “그런 말 한 적 없어요”가 돌아왔어요. 증거가 없으니 제가 직접 했어요.
계약 전 반드시 서면으로 받아야 할 것들:
- 포함된 가전·가구 목록 (냉장고, 세탁기, 에어컨 등 정확한 모델과 상태)
- 입주 전 수리 약속 (“페인트 다시 칠해준다”, “샤워기 교체해준다” 등)
- 주차 공간 포함 여부와 번호
- 반려동물 허용 여부
이 내용들을 이메일로 에이전트에게 확인 요청하세요. “오늘 상담에서 말씀하신 내용을 정리해서 보내드릴게요”라고 하고 이메일로 보내면 상대방의 답장 자체가 증거가 돼요.
2. 보증금은 집주인 통장이 아니라 정부 기관에 들어가요
한국 월세 계약에서 보증금은 집주인 계좌로 송금하고 나갈 때 돌려받죠. 시드니는 구조가 완전히 달라요.
NSW주 법률에 따라 집주인 또는 에이전트는 보증금을 받은 후 10일 이내에 NSW Fair Trading의 RBO(Rental Bonds Online) 시스템에 의무적으로 예치해야 해요. 보증금은 계약 기간 내내 이 정부 기관이 보관하고, 퇴거 시 분쟁이 없으면 세입자가 직접 환급 신청해서 돌려받는 구조예요.
이걸 왜 알아야 하냐면, 가끔 사기성 계약에서 보증금을 RBO에 예치하지 않는 경우가 있어요. 특히 Facebook Marketplace나 Gumtree에서 개인이 직접 올린 렌트 광고를 통해 계약할 때 주의해야 해요.
입주 후 반드시 확인해야 할 것: 에이전트나 집주인에게 “Bond lodgement confirmation” 이메일을 요청하세요. 거기에 RBO 등록 번호가 있어요. 없으면 NSW Fair Trading(131 350)에 전화해서 직접 조회해볼 수 있어요.
보증금 금액은 NSW 기준으로 주당 렌트비의 4주치를 초과할 수 없어요. 그 이상을 요구하면 불법이에요.
3. 계약 기간 중도 해지가 한국보다 훨씬 복잡해요
한국에서는 계약 중간에 나가야 할 상황이 생기면 집주인과 협의해서 다음 세입자만 구해주면 어느 정도 해결이 됐어요. 시드니는 다릅니다.
Fixed Term 계약(보통 12개월) 중간에 나가면 두 가지 의무가 생겨요.
Break Lease Fee: 계약을 중도 해지하면 위약금 성격의 비용이 발생해요. NSW 기준으로 계약 기간의 절반 이하를 채웠을 때 나가면 약 6주치 렌트비, 절반 이상을 채웠을 때 나가면 약 4주치 렌트비를 내야 해요 (2019년 법 개정 기준).
공실 기간 렌트비 부담: 다음 세입자가 구해질 때까지 렌트비를 계속 내야 할 수도 있어요. 에이전트가 적극적으로 새 세입자를 구하도록 요청하고, 진행 상황을 이메일로 확인하세요.
피치 못할 사정이 생겼다면: 에이전트에게 먼저 연락해서 “Break Lease를 해야 할 것 같아요”라고 알리고, 새 세입자를 직접 구해서 에이전트에게 연결해주는 게 비용을 줄이는 가장 빠른 방법이에요.
4. 렌트비는 주(Weekly) 단위, 납부 방법도 달라요
한국에서는 월세를 한 달에 한 번 내는 게 당연하지만, 시드니 렌트비는 주당(Weekly) 금액으로 표시돼요. 광고에 “$650/week”라고 나오면 한 달이 아니라 1주일에 $650이에요.
한 달 환산할 때 4를 곱하면 안 돼요. 한 달은 4.33주이기 때문에 $650 × 4.33 = 약 $2,815가 한 달 렌트비예요. 이 계산을 잘못하면 월 예산 계획이 틀어져요.
납부 방법도 계약서에 명시돼요. 대부분 2주치씩 선납(2 weeks in advance)이 기본이에요. 즉, 입주 첫날에 4주치(보증금 4주 + 첫 납부 2주 + 입주 전 2주 선납)를 한꺼번에 내는 경우도 있어요. 시드니 정착 초기에 목돈이 필요한 이유가 여기 있어요.
납부는 보통 에이전트가 제공하는 DEFT Payment Systems 앱이나 인터넷 뱅킹으로 해요. 현금 납부는 거의 안 받아요. 계약서에 명시된 납부 방법과 날짜를 꼭 확인하세요. 하루라도 늦으면 에이전트에게서 연체 안내가 바로 와요.
5. 계약 만료 전 통보 기간을 놓치면 렌트비가 더 나와요
한국 임대차 계약에는 묵시적 갱신이라는 개념이 있어요. 계약이 끝나도 아무 말 없으면 같은 조건으로 자동 연장되죠. 시드니는 달라요.
Fixed Term 계약이 끝나면 자동으로 Periodic Tenancy(월세 계약)로 전환돼요. 이 상태에서 나가고 싶으면 최소 21일 전에 서면으로 통보해야 해요.
문제는 이 통보를 놓쳐서 생기는 일이에요. 계약 만료일에 맞춰 짐을 다 빼고 나갔는데, 21일 전 통보를 안 했으면 3주치 렌트비를 추가로 내야 하는 상황이 돼요. 저도 세 번째 이사 때 이걸 몰라서 1주일 치 렌트 $600을 더 냈어요.
실용적인 방법: 계약서에 끝나는 날짜를 캘린더에 표시해두고, 그 날짜에서 30일 전에 알림을 맞춰두세요. 그 시점에 나갈 건지 연장할 건지 결정해서 이메일로 에이전트에게 통보하면 돼요.
반대로 집주인이 나가달라고 할 때는 Fixed Term 계약 중에는 특별한 사유 없이 내보낼 수 없어요. 계약 만료 후 종료 통보는 최소 90일 전에 해야 해요 (NSW 기준, 2021년 개정). 세입자 권리가 꽤 강하게 보호되는 편이에요.
계약서 사인 전 5분 체크리스트
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 포함 가전·가구 | 계약서 별첨에 목록으로 명시됐는가 |
| 보증금 금액 | 주당 렌트비 4주치 이하인가 |
| 공과금 포함 여부 | Bills included/excluded 명시됐는가 |
| 반려동물 조항 | No Pets / Pets allowed 확인 |
| 계약 기간 | Fixed Term 시작일과 종료일 |
| 통보 기간 | Notice Period 몇 주인지 |
| Break Lease 조건 | 중도 해지 시 비용 명시됐는가 |
계약서는 두껍고 영어라 읽기 싫은 마음이 드는 게 당연해요. 그런데 10페이지 읽는 데 30분, 모르는 단어는 번역기 돌려가면서 읽어도 1시간이에요. 그 1시간이 나중에 수백만 원을 아껴줄 수 있어요. 저도 7번의 이사를 거치면서 처음 2번은 그냥 사인했고, 나머지 5번은 꼼꼼히 읽었어요. 꼼꼼히 읽은 5번에서 한 번도 분쟁이 없었어요.
